27년 전세금 반환대출 제도 및 시장 현황

728x90

 

주요 현황 요약

 

 

 

1. 제도 개요 및 규제 완화

 

 

• 전세보증금을 제대로 돌려주지 못하는 임대인(집주인)을 위해 마련된 전세금 반환대출 제도가 있습니다.  
• 정부는 최근 전셋값 하락 및 역전세 리스크를 고려하여 이 대출에 대한 조건을 한시적으로 완화했습니다. 예컨대 기존에는 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제를 적용했으나, 이 제도에 대해서는 총부채상환비율(DTI) 60% 규제를 적용하는 방식으로 완화했습니다.  
• 또한 임대인이 후속 세입자를 구하지 못했거나 본인이 입주하는 경우에도 이 대출을 이용할 수 있도록 허용한 바 있습니다.  

 

 

 

2. 대출 실적 및 이용 현황

 

 

• 한편, 대출 제도가 있음에도 실제 이용 건수는 예상보다 적다는 지적이 있습니다. 예컨대 2024년 5개월 동안 4대 은행에서 전세금 반환대출이 1,640건(약 4,732억원 규모)에 그쳤다는 보도가 있습니다.  
• 최근에는 DSR 완화 조건이 적용된 대출 건수도 약 990억원 수준으로 집계되었습니다.  
• 또한, 2025년 10월 말 기준으로 역전세 반환대출을 받은 집주인이 ‘전세금 반환보증’ 가입을 의무화했음에도, 실제로 보증 가입된 건수는 전체 약 800건 중 21건(2.6%)에 불과하다는 보도가 있습니다.  

 

 

3. 리스크 및 정책 대응

 

 

• 역전세 난(전세금이 신규 보증금보다 많은 상태) 문제가 지방 중심으로 확대되고 있다는 분석이 나옵니다. 예컨대 다세대·빌라 등에서 전세가율 하락이 심하고, 이에 따라 전세금 반환대출 수요가 증가할 가능성이 있습니다.  
• 정부는 이 제도를 통해 집주인이 대출을 통해 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 있도록 유도하면서, “대출금이 전세금 반환 외 다른 용도로 사용되지 않도록” 관리‑감독을 강화하고 있습니다.  

 

 

 

 

 

한국어 요약

 

 

– 한국의 전세금 반환대출 제도는 집주인이 세입자에게 보증금을 반환할 여력이 부족할 때 이용할 수 있는 대출상품으로, 전세 시장의 불안요인이 증가하면서 최근 제도 완화가 이뤄졌습니다.

– 완화된 규제에는 DTI 60% 적용, 후속 세입자 미확보 상태에서도 가능한 신청 등이 포함되어 있습니다.

– 다만 실제 이용실적은 기대만큼 많지 않으며, 전세보증금 반환보증 가입률이 매우 낮은 점, 이용조건이 여전히 까다로운 점 등이 문제로 지적됩니다.

– 특히 지방의 다세대·빌라 등 전세가 하락세가 뚜렷한 지역에서 역전세 위험이 여전히 존재하며, 제도 이용 확대 여부가 주목됩니다.

– 정책적 측면에서는 세입자 보호, 집주인의 자력 반환능력 확인, 대출용도의 엄격한 관리 등이 향후 과제로 남아 있습니다.

 

 

 

English Summary

 

 

– In South Korea, the “Jeonse deposit return loan” is a financing scheme designed to help landlords return tenants’ key money (jeonse deposit) when they face difficulties in doing so.

– The government has recently eased regulations for this scheme in response to risks in the jeonse market (such as “reverse‑jeonse” where prior deposit > new deposit). Measures include applying a DTI cap of 60% instead of DSR 40% and allowing applications even when a replacement tenant is not yet found.

– Despite the regulatory relief, actual uptake remains limited—only around 1,640 cases (approx KRW 473.2 billion) in 5 months in 2024 among major banks, and only about 21 cases with guarantee enrollment (2.6%) out of ~800 loans as of late‑2025.

– The policy focus is now on regions with high risk of jeonse collapse (especially villa/multi‑unit buildings outside Seoul) and on strengthening safeguards to ensure that borrowed funds are used specifically for deposit return, and that landlords cannot use the loan to acquire new property during the repayment period.

– Broader issues include tenant protection, verifying landlord’s repayment capacity, monitoring usage of funds, and designing exit‑strategies for the scheme as the rental market evolves.

 

금융과 경제를 알고, 사회 자본주의 시스템을 알고,

 

돌아가는 시대적 배경을 알게 되는 공간에 오신걸 환영합니다. 

 

즐거운 시간 되세요. 또 놀러오세요. 감사합니다.