아파트 양도소득세 계산

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예시 상황 설정

 

 

가정:

 

• 자산: 아파트 1채
• 취득가액: 5억원
• 양도가액: 8억원
• 취득일: 2019년 3월
• 양도일: 2026년 4월
• 필요경비: 2,000만원
• 보유기간: 7년
• 1세대 1주택 아님 (비과세 제외 가정)

 

 

 

 

 

1단계: 양도차익 계산

 

 

공식:

 

양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비

 

계산:

 

8억 − 5억 − 2천만원

= 2억 8천만원

 

👉 양도차익 = 280,000,000원

 

 

 

2단계: 장기보유특별공제

 

 

7년 보유 가정

 

예시 공제율:

약 14%

 

280,000,000 × 14%

= 39,200,000원

 

👉 장기보유공제:

39,200,000원

 

 

 

 

3단계: 과세표준 계산

 

 

과세표준 =

양도차익 − 장기보유공제 − 기본공제

 

280,000,000

− 39,200,000

− 2,500,000

 

= 238,300,000원

 

👉 과세표준:

238,300,000원

 

 

 

4단계: 세율 적용

 

 

누진세율 적용 예:

 

약 35% 구간 가정

 

산출세액 대략:

약 6,000만~7,000만원 수준

 

지방소득세 포함:

약 10% 추가

 

👉 예상 총세금:

약 66,000,000원 전후

 

 

 

최종 예상 양도세

 

 

 

예상 납부세액:

 

 

👉 약 6,600만원

 

(정확 금액은 누진공제 반영 시 조금 달라짐)

 

 

 

 

만약 1세대 1주택이면?

 

 

조건 충족 시:

 

✔ 2년 이상 보유

✔ 비과세 기준 충족

 

👉 세금 거의 없거나 면제 가능

 

즉:

같은 사례라도

비과세면 세금 0원 가능

 

 

필요경비 더 많으면 세금 감소

 

 

예:

경비 추가 인정:

 

• 취득세 500만원
• 중개수수료 400만원
• 법무사비 100만원

 

 

총 1,000만원 추가 인정되면

세금 더 줄어듭니다.

 

 

 

 

절세 포인트

 

 

 

① 필요경비 최대 반영

 

 

영수증 필수

 

 

 

 

② 비과세 요건 확인

 

 

1세대1주택 여부 매우 중요

 

 

 

 

③ 공동명의 활용

 

 

세금 분산 가능

 

 

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④ 양도시기 조절

 

 

연도 분산 전략 가능

 

 

 

 

만약 해외주식이라면?

 

 

예:

1,000만원 수익

 

기본공제:

250만원

 

과세:

750만원

 

세율:

22%

 

세금:

약 165만원

 

 

 

 

신고 기한

 

 

양도일 속한 달 말일부터

2개월 이내 신고

 

예:

4월 양도

→ 6월 말까지 신고

 

국세청 홈택스에서 신고 가능합니다: 국세청 홈택스

 

 

 

 

핵심 요약

 

 

이 사례:

5억 → 8억 매도

 

👉 예상 양도세 약 6,600만원

 

하지만:

1세대1주택이면 크게 줄거나 면제 가능

 

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