강남3구 아파트 증여현황

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주요 현황 요약

 

 

 

1. 증여 비중 급등

 

 

• 최근 2024년 4분기부터 서울 아파트 거래 중 증여가 차지하는 비중이 급격히 증가하였습니다. 예컨대 2024년 10월에는 전국 평균 증여비중이 약 5.8%였으나, 서울 강남권에서는 14.4%까지 올라갔습니다.  
• 특히 서초구의 경우 2024년 10월 거래아파트 중 증여가 55.0%에 달했습니다.  
• 2025년 상반기에는 강남3구에서 아파트·집합건물 증여 건수가 824건으로 전년 동기 대비 약 22.1% 증가했습니다.  

 

 

 

2. 증여를 유발한 요인들

 

 

• 미래 주택가격 상승 기대감이 증여를 촉진하는 배경으로 지목됩니다. 부모 세대가 “더 오르기 전에 자녀에게 물려주자”는 인식을 갖고 있다는 분석입니다.  
• 매매 거래 규제 강화 및 대출 규제가 매매 통한 이전을 어렵게 만들어 증여 쪽으로 선택이 바뀌었다는 지적이 있습니다.  
• 또한 정부가 **증여세 과세기준 및 평가방식(예: 감정평가 확대)**을 강화할 것이라는 조짐이 나타나자, 증여를 서두르는 움직임이 보입니다.  

 

 

3. 중산층보다는 고가자산 보유층 중심

 

 

• 증여 비중이 특히 고가아파트가 밀집된 지역에서 두드러집니다. 예컨대 노원·도봉·강북구 등 중저가 아파트가 모인 지역에서는 증여 비중이 2~5%대인 반면, 강남권은 20% 이상까지 증가했습니다.  
• 따라서 이 현상은 일반 중산층보다는 자산가 또는 고가주택을 보유한 부모들이 자녀에게 이전하는 경우가 많다는 것을 시사합니다.

 

 

 

4. 증여 이후의 정부 대응 및 리스크

 

 

• 정부는 편법 증여 및 세금 회피를 우려하며, 국세청·국토교통부가 관련 자료(소득‧재산․실거래가)를 활용해 조사·감시를 강화하고 있다는 보도가 있습니다.  
• 전문가들은 “증여 수요가 당분간 계속될 가능성”을 제시하지만, 집값이 하락세로 돌아섰을 경우 증여 수요도 감소할 수 있다는 전망도 있습니다.  

 

 

 

 

한국어 요약

 

 

강남‐서초‐송파 등 고가 주택지역에서 부모들이 자녀에게 아파트 등 주택을 증여하는 사례가 최근 다시 증가하고 있습니다. 거래 가운데 증여가 차지하는 비율이 크게 올라갔으며, 특히 서초구에서는 거래의 절반 이상이 증여라는 시점도 나타났습니다. 이 움직임은 앞으로 집값이 더 오를 것이라는 기대, 매매로 이전하기 어려운 규제환경, 그리고 세금 제도 변화에 대한 대응 등이 복합적으로 작용한 결과입니다. 다만 증여가 가능한 계층은 고가주택 보유자 쪽이 많고, 중산층 전체로 동일하게 확대된 현상이라고 보기는 어렵습니다. 정부는 편법 증여에 대한 조사를 강화하고 있어 향후 증여 전략을 세울 때 주의가 필요합니다.

 

 

 

 

English Summary

 

 

In the upscale residential areas of Gangnam 3‑gu (Gangnam, Seocho, Songpa) in Seoul, the incidence of parents gifting apartments to their children has recently surged. The proportion of apartment transactions represented by gifts has significantly increased, with Seocho‑gu at one point witnessing over half the trades as gifts. This trend is driven by expectations of further price increases, tighter regulations making traditional sales difficult, and upcoming changes in taxation and appraisal methods. However, the phenomenon is more prevalent among high‑asset families with luxury homes rather than the general middle class. The government is stepping up investigations into potentially abusive gifting practices, so careful planning is required for those considering such transfers.

 

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