청약 가점제 기본 구조

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1. 청약 가점제 기본 구조 (청약 가점 계산 요소)

 

 

• 청약 가점제는 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간 세 항목으로 점수가 계산됨.  
• 만점은 84점.  
• 무주택 기간 산정은 보통 만 30세부터 시작함 (예외: 30세 이전 혼인한 경우 혼인신고일 기준).  
• 부양가족 수: 본인 제외, 배우자, 직계존속(부모), 자녀 등이 해당되며, 최대 인정 인원 기준이 있음.  
• 통장 가입 기간은 연 단위로 점수를 계산하며, 15년 이상이면 만점(17점) 부여됨.  

 

 

 

 

 

2. 최근 서울 청약 당첨 점수 현황 (2024–2025)

 

 

아래는 최근 서울 아파트 분양에서 당첨 커트라인(최저 당첨 가점) 및 추세에 대한 자료입니다.

항목	최근 동향 / 수치
2024 하반기 서울 최저 당첨 가점	60.4점.
강남권 (분양가상한제 단지)	최소 72점 수준.
서울 평균 당첨가점	보도에 따라 “최저 당첨 커트라인 평균”이 60.4점이라는 분석이 있음.
가점 인플레이션 / 경쟁 심화	일부 ‘로또 단지’에서는 만점 수준 가점자 + 고가점자 몰림 → 가점 인플레이션이 심화되고 있다는 보도.
4인 가족 만점 통장자도 탈락 사례	강동구 고덕강일 대성 베르힐 단지에서 최저 당첨 가점이 71점으로, 4인 가족 만점(69점)으로는 당첨이 되지 않은 사례 존재.
무주택 10년 + 통장가입 15년 + 4인 가족	매체 분석에서, 이런 조건을 갖춰도 받은 가점이 약 59점에 머물 수 있어, 60.4점 커트라인을 넘기 어렵다는 지적이 있음.

 

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3. 의미 및 시사점

 

 

• 청약 경쟁이 매우 치열해짐: 2024년 하반기 데이터를 보면, 단순한 실수요자도 상당한 가점이 있어야 당첨선에 도달할 수 있는 ‘높은 문턱’ 상황임.  
• 강남권 분양가상한제 단지는 더욱 까다로워짐: 72점이라는 매우 높은 커트라인이 쉽게 달성 가능한 점수가 아님 → 내부 경쟁이 극심함.  
• 가점 인플레이션 현실화: 일부 단지는 전통적인 ‘만점 통장자’만으로도 당첨 보장이 없음. 이는 실수요자 + 고가점자 사이 경쟁이 매우 세졌다는 것을 보여줌.  
• 청약 전략의 중요성 증가: 단순히 통장 가입 기간을 오래 유지하는 것만으로는 안 되고, 부양가족 수 늘리기, 무주택 기간 관리 등 전략적인 접근이 필요하다는 분석이 많음.

 

 

 

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4. 한계 및 주의할 점

 

 

• 보도 기반 데이터 한계: 위 수치는 리얼투데이 등 리서치 업체 분석 + 언론 보도에 근거함. 모든 단지에 동일하게 적용되는 것은 아님.
• 단지별, 면적별 차이 큼: 당첨 커트라인은 아파트 단지, 면적, 지역(예: 강남 vs 비강남), 분양가상한제 적용 여부 등에 따라 매우 달라질 수 있음.
• 가점 외 변수 존재: 청약에서는 가점 외에도 특별공급, 추첨제, 전매 제한, 실거주 요건 등 다양한 조건이 당첨 여부에 영향을 줌.

 

 

 

 

 

5. 요약 (한국어 / English)

 

 

한국어 요약

 

• 서울 분양 아파트 청약의 당첨 가점 커트라인이 계속 높아지고 있음.
• 2024년 하반기 평균 최저 당첨 가점은 약 60.4점, 강남권은 72점까지도 요구되는 경우가 있음.
• 청약 가점은 무주택 기간, 부양가족 수, 통장 가입 기간으로 계산되며, 만점은 84점.
• 일부 ‘로또 단지’에서는 4인 가족 만점 통장자도 탈락하는 경우가 나올 정도로 경쟁이 치열.
• 전략적인 청약 준비 (가점 관리, 가족 구성, 무주택 기간 확보 등)가 중요해짐.

 

 

English Summary

 

• The cutoff points (“winning scores”) for Seoul apartment subscription (청약) are rising sharply.
• In the 2nd half of 2024, the minimum winning score averaged around 60.4 points city-wide, while in the Gangnam area, it reached 72 points, according to recent analyses.  
• The point-based system (청약 가점제) is composed of three main factors: no-home period (max 32 pts), dependent family members (max 35 pts), and subscription savings account tenure (max 17 pts), for a total of 84 points.  
• There are instances in very competitive or “lottery”-like units (“로또 단지”) where even a 4-person family with a “perfect score” (69 pts) did not win — underlining the fierce competition.  
• Therefore, a strategic approach to 청약 is increasingly critical: managing no-home period, optimizing family composition, and maximizing account tenure.

 

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