아파트 전세 후 매매계약

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🇰🇷 

1. 아파트 전세 후 매매계약 – 기본 개념 및 법적 이해

 

 

 

📌 전세권이란

 

 

전세는 주택을 2년(보통) 단위로 큰 금액 보증금을 맡기고 월세 없이 거주하는 한국 특유의 주거계약입니다. 보증금은 계약 종료 시 전액 반환됩니다. 

 

 

📌 매매 시 전세권 승계

 

 

매수자가 전세 세입자가 있는 집을 사는 경우

 

• 일반적으로 전세권이 승계됩니다 → 세입자는 매수인에게 잔여 전세 기간 동안 거주할 권리가 있습니다.  

 

 

 

📌 매도인과 세입자의 계약 종료 여부

 

 

• 세입자와 매도인 간 퇴거 합의서를 확인하세요. 합의된 퇴거일과 서명이 있는지 필수 확인.  

 

 

 

 

🇰🇷 

2. 전세 세입자 있는 매매 시 필수 확인 사항

 

 

 

🧠 (1) 임차인의 명도 합의 및 특약 작성

 

 

매수인 책임 전환 위험을 줄이려면 다음 특약을 넣습니다:

 

• 명확한 명도 기한: “매도인은 잔금일 전까지 세입자를 퇴거시키며 명도 완료한다.”
• 지연에 따른 손해배상 조항: 일정 기간 초과 시 위약금 발생.  

 

 

 

🧠 (2) 전세권 및 등기부 확인

 

 

• 등기부등본(부동산 등기부)에서
  

 

 

 

🧠 (3) 보증금 반환 보험 가입 여부

 

 

• HUG/SGI 같은 전세보증보험 가입 여부 확인
  → 만약 집이 매도/압류돼도 보험사가 대신 반환합니다.  

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🧠 (4) 세금 및 체납 확인

 

 

• 국세·지방세 체납증명서 발급 → 체납이 있으면 경매 시 보증금이 우선순위에서 밀릴 수 있습니다.  

 

 

 

 

 

🇰🇷 

3. 실전 계약 단계별 체크리스트

 

 

 

📍 (A) 매매계약 전

 

 

✔ 세입자와의 명도합의서 원본 확인

✔ 계약서에 전세 승계 vs 명도 책임자 명시

✔ 보증금 반환 보증보험 조건 특약 삽입

✔ 등기부 전부사항 증명서 확인 → 저당/근저당/가압류 등

✔ “잔금 지급 이후 해당 임차인 명도의무는 매도인이 책임” 같은 특약 명확히 포함

 

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📍 (B) 잔금 지급 시

 

 

✔ 명도 완료 확인

✔ 필요 시 일부 잔금 유보 조항 적용

✔ 임차인이 승계되는 경우 임대차 계약서 사본 및 원본 확보 

 

 

📍 (C) 명도 불이행 시

 

 

• 매수인이 직접 명도소송을 진행할 가능성이 있습니다.
• 위약금/손해배상 조항으로 경제적 리스크 대비 필수.  

 

 

 

 

 

🇰🇷 

4. 법률적 쟁점 & 판례

 

 

 

📌 계약갱신청구권

 

 

세입자가 계약갱신을 요청하면, 새 소유주(매수인)도 그 권리를 승계합니다.

매수인이 “집을 팔아서 실제 입주한다”는 이유만으로 거절할 수 없습니다(법원 사례 있음). 

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📌 등기 이전 전 전세권 행사

 

 

등기 이전 전이라도 세입자가 갱신요구권을 행사하면 매수인에게도 적용될 수 있습니다. 

 

 

 

 

🇰🇷 

5. 요약 – 절대 빠뜨릴 수 없는 핵심

 

 

📌 전세 세입자가 있는 집을 매수할 때

✔ 전세권 확인

✔ 명도 책임 주체 명확히

✔ 보증보험 가입 여부

✔ 세입자 명의 합의서 확보

✔ 체납/등기부 확인

→ 이 5가지는 실무에서 가장 많이 문제되는 부분입니다. 

 

 

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🇺🇸 

1. Overview: Buying An Apartment with Existing Jeonse Lease

 

 

 

📌 What is Jeonse?

 

 

Jeonse is a unique Korean lease system in which a tenant pays a large lump-sum deposit (instead of monthly rent) and lives in the property. At the end of the contract, the deposit is returned. 

 

 

 

 

🇺🇸 

2. Key Precautions (Purchase With Jeonse Tenant)

 

 

 

🧠 1) Confirm Tenant’s Move-Out Agreement

 

 

You must ensure the existing tenant has a written move-out agreement with a clearly stated date and signatures. Without it, the tenant stays even after ownership transfer. 

 

 

🧠 2) Title & Encumbrance Checks

 

 

Before buying:

 

• Check the land registry for mortgages, liens, and leasehold rights.
• Confirm the tenant’s priority claims.  

 

 

 

🧠 3) Deposit Guarantee Insurance

 

 

Ask if the landlord has subscribed to Jeonse deposit insurance (HUG/SGI) — this protects the deposit if the landlord fails to pay. 

 

 

🧠 4) Tax & Debt Verification

 

 

Request national/local tax certificates from the seller to ensure no overdue taxes may affect deposit repayment. 

 

 

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🇺🇸 

3. Contract Terms to Include

 

 

✔ Clause: seller responsible to ensure tenant vacates before closing.

✔ Liquidated damages if tenant doesn’t vacate.

✔ Clause requiring original lease contracts and tenant consent if lease is to be continued. 

 

 

 

 

🇨🇳 

1. 基本概念：含 전세（押金）住房购买注意事项

 

 

 

📌 什么是 전세？

 

 

전세是一种韩国特有的租赁方式，租客支付大额押金，在不收月租的情况下居住，到租期结束时押金全额退还。 

 

 

 

 

🇨🇳 

2. 购买含 전세租赁的房屋时的注意事项

 

 

 

🧠 1) 确认租客“腾房协议”

 

 

必须确保现租客与卖方达成书面腾房协议，包括明确腾房日期和签名。 

 

 

🧠 2) 核查产权登记

 

 

购买前检查：

 

• 房产登记簿上是否存在抵押、负债或其他权利负担；
• 전세权是否已登记。  

 

 

 

🧠 3) 押金保障保险

 

 

询问房东是否投保了전세押金保障保险（如HUG/SGI）。 

 

 

🧠 4) 纳税及欠税证明

 

 

向卖方索要国税/地税无欠税证明，避免因欠税影响押金退还。 

 

 

 

 

🇯🇵 

1. 基本概要：전세付物件購入時の注意点

 

 

 

📌 전세とは？

 

 

韓国の전세は賃料なしで大きな保証金を預け、契約終了時に全額返還される賃貸方式です。 

 

 

 

 

🇯🇵 

2. 購入時の主な注意点

 

 

 

🧠 1) 立退き合意書の確認

 

 

現入居者が立ち退く旨を書面で合意しているか確認が必要です。 

 

 

🧠 2) 登記簿の確認

 

 

抵当権・ローン・전세권などの権利関係を登記簿で確認します。 

 

 

🧠 3) 保証金保険

 

 

HUGやSGI等の保証金保険加入の有無を確認。 

 

 

🧠 4) 税金・滞納証明

 

 

国税・地方税の滞納がないか証明書を請求。 

 

 

금융과 경제를 알고, 사회 자본주의 시스템을 알고,

 

돌아가는 시대적 배경을 알게 되는 공간에 오신걸 환영합니다. 

 

즐거운 시간 되세요. 또 놀러오세요. 감사합니다. 

🇰🇷 한국어본 콘텐츠는 인공지능(AI)의 도움을 받아 작성되었으며, 작성자에 의해 검토 및 수정되었습니다.🇬🇧 EnglishThis content was created with the assistance of artificial intelligence (AI) and has been reviewed and edited by the author.🇨🇳 中文本内容在人工智能（AI）的辅助下生成，并已由作者审核和修改。🇯🇵 日本語本コンテンツは人工知能（AI）の支援を受けて作成され、著者による確認・修正が行われています。🇰🇷 한국어법률·의료·재정 관련 내용은 개인의 상황에 따라 다를 수 있으므로, 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.🇬🇧 EnglishLegal, medical, or financial information may vary depending on individual circumstances. Please consult a qualified professional.🇨🇳 中文法律、医疗或财务信息因个人情况不同而异，请咨询专业人士。🇯🇵 日本語法律・医療・金融に関する内容は個人差があるため、専門家への相談を推奨します。