깡통전세 1초 판별법

 

LIST

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🔴 1. 깡통전세 1초 판별법 (가장 중요)

 

 

 

✅ 공식 (무조건 암기)

 

집 시세 ≥ (선순위 채권 + 내 보증금) × 1.2

 

❌ 깡통전세

 

 

• 집 시세 < (근저당 + 전세금)
• 보증보험 가입 불가
• 전세금 일부 또는 전액 손실 가능

 

 

 

✅ 안전전세

 

 

• 집 시세가 20% 이상 여유
• 보증보험 가입 가능

 

 

 

 

 

📌 초간단 판단법 (현장용)

 

 

• 보증보험 안 되면 → 전세 ❌
• 집주인이 “괜찮다”만 말하면 → 전세 ❌
• 등기부 근저당 많은데 시세 애매 → 전세 ❌

 

 

👉 이 3개 중 하나라도 걸리면 무조건 월세로 전환

 

 

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📄 2. 계약서 특약 문구 (이거 없으면 계약하지 마세요)

 

 

 

🔐 전세 필수 특약 (복붙용)

 

① 임대인은 본 계약 체결 이후 잔금 지급 시점까지

추가 근저당, 가압류, 압류 등 일체의 권리 설정을 하지 않는다.

 

② 잔금 지급 전 등기부등본 변동 시

임차인은 계약을 무효로 하고

계약금 전액을 즉시 반환받는다.

 

③ 전세보증금 반환보증보험 가입 불가 시

본 계약은 자동 해제되며

임대인은 계약금을 전액 반환한다.

👉 이 특약 거부 = 위험 집주인

 

 

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🏠 월세 필수 특약

 

임대인은 본 계약 기간 중

임차인의 보증금에 영향을 미치는

추가 담보권 설정을 하지 않는다.

 

 

 

 

🧮 3. 전세 vs 월세 실제 계산 (숫자로 결정)

 

 

 

📐 전세의 진짜 월 비용

 

전세금 × (대출금리 또는 기대수익률) ÷ 12

 

예시

 

 

• 전세금 2억
• 금리 4%

 

 

👉 2억 × 4% ÷ 12

👉 월 67만 원

 

 

 

 

📊 판단 기준 (이거 하나로 끝)

 

상황	정답
월세 < 전세 환산 월세	✅ 월세
월세 > 전세 환산 월세	전세 고려
근저당 많음	✅ 월세
보증보험 불가	❌ 전세

 

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🛡 4. 보증금 보호 풀세트 (순서 중요)

 

 

 

① 잔금 당일

 

 

• 전입신고
• 확정일자

 

 

 

② 전세라면

 

 

• 전세보증금 반환보증보험 즉시 가입

 

 

 

③ 월세라면

 

 

• 소액임차인 기준 확인 (지역별 상이)

 

 

👉 하나라도 빠지면 보호 반감

 

 

 

 

🧾 5. 등기부등본 위험 신호 체크리스트

 

 

 

🚨 바로 피해야 할 집

 

 

• 근저당 2개 이상
• 개인 이름 근저당
• 압류 / 가압류 / 체납
• 신탁 등기

 

 

👉 이 중 하나라도 있으면

 

• 전세 ❌
• 월세도 재검토

 

 

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🎯 6. 상황별 최종 결론 (현실판)

 

 

 

👶 사회초년생 / 1~2년 거주

 

 

👉 근저당 있어도 월세가 정답

 

 

💼 직장 안정 / 2년 이상

 

 

👉 보증보험 되는 전세만 가능

 

 

💣 “전세가 싸요” + 근저당 多

 

 

👉 100% 깡통전세

 

 

 

 

🧠 7. 가장 중요한 한 문장 (결론)

 

 

근저당 있는 집에서 전세는

‘보험 + 숫자’가 맞을 때만 가능,

그 외에는 월세가 무조건 이득이다.

 

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📌 저장용 요약 (이것만 기억해도 OK)

 

 

• 보증보험 ❌ → 전세 ❌
• 특약 거부 → 계약 ❌
• 계산 안 되면 → 월세
• 감으로 판단 ❌

 

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