매매가에서 융자금(대출금) 계산하는 방법

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매매가에서 융자금(대출금) 계산하는 방법 – 완전 정리(2025 최신)

 

 

Complete Guide to Calculating Mortgage Loan Amounts from Property Price (2025)

 

 

 

 

📌 1. 기본 공식 (가장 핵심)

 

 

 

🇰🇷 

[한국어]

 

 

부동산 매매 시 대출금은 다음 4가지를 기준으로 계산됩니다:

 

1. LTV(주택담보인정비율)
2. DTI 또는 DSR(총부채원리금상환비율)
3. 차주의 소득·부채·직업 등 개인 한도
4. 대출 종류(주담대/전세대출/정책대출)

 

→ 실제 대출 가능금액 = (LTV 한도, DSR 한도 중 더 낮은 값)

 

 

🇺🇸 

[English]

 

 

Mortgage loan amounts are determined by four major factors:

 

1. LTV (Loan-to-Value ratio)
2. DTI/DSR (Debt-to-Income or Debt-Service Ratio)
3. Borrower’s profile (income, credit, existing debt)
4. Loan type (mortgage / policy-based loan / special program)

 

 

→ Actual loan limit = the lower value between LTV limit and DSR limit

 

 

 

📌 2. LTV로 계산하는 방법

 

 

 

🇰🇷 

LTV 계산 공식

 

대출 가능금액(LTV기준) = 매매가 × LTV

 

예시

 

 

• 아파트 매매가: 6억
• 지역 LTV: 70%

 

 

→ 6억 × 0.7 = 4억2천만 원 가능

 

(투기지역, 조정지역, 무주택 여부, 생애최초 여부 등에 따라 30~80%까지 다양)

 

🇺🇸 

LTV Calculation

 

Loan Amount (LTV-based) = Property Price × LTV%

 

 

 

 

📌 3. DSR로 계산하는 방법

 

 

 

🇰🇷 

DSR 계산 공식

 

(기존 부채 원리금 + 신규 대출 원리금) ÷ 연소득 ≤ DSR 기준

 

신규대출 원리금 계산

 

신규 대출 원리금 = 대출금 × 원리금 상환계수(금리·기간)

예시:

 

• 연봉 5천
• DSR 한도 40%
  → 연간 최대 원리금 = 2000만 원

 

 

만약 이자+원금 합계가 매년 2000만 원 이하면 승인.

 

🇺🇸 

DSR (or DTI) Calculation

 

(Current debt payments + New mortgage payments) ÷ Annual income ≤ DSR limit

 

 

 

 

📌 4. 대출금 계산 시 반드시 고려해야 하는 요소(2025)

 

 

 

① 금리 (고정/변동/혼합)

 

 

→ 변동금리: 시장금리 변동 위험

→ 고정금리: 안정적이지만 초기 금리가 높음

 

 

② 상환 방식

 

 

• 원리금 균등상환
• 원금균등상환
• 만기일시상환(주담대는 제한적)

 

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③ 상환기간

 

 

→ 기간이 길면 월 상환액은 줄지만 총이자는 증가

→ 대부분 30년 이하

 

 

④ 정책대출 포함 여부

 

 

• 생애최초 특례
• 디딤돌/보금자리론
• 신혼부부 LTV 상향 혜택

 

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📌 5. 가장 정확한 계산 절차(현장에서 쓰는 방식)

 

 

① 먼저 LTV 한도로 계산

예: 매매가 6억 × 70% = 4.2억

 

② 다음 DSR로 계산

연소득·기존 대출 고려 → 3.8억까지 가능

 

③ 최종 대출금 = 더 낮은 값 = 3.8억

 

 

 

 

📌 6. 대출 종류별 계산법 차이

 

종류	계산 방식	설명
주택담보대출(주담대)	LTV+DSR 둘 다 적용	가장 일반적
전세자금대출	LTV 대신 보증금 기준	주담대보다 규제가 약함
중도금대출	분양가 기준, 보통 50–60%	DSR 적용 안되는 경우 多
정책대출 (보금자리 등)	LTV 완화, 금리 낮음	연소득·자산 기준 필요

 

 

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📌 7. 실제 계산 예시 (종합 시나리오)

 

 

 

📍 정보

 

 

• 매매가: 7억
• 소득: 5천만 원
• 지역: 규제 없음 LTV=70%
• 금리 4% / 30년 / 원리금 균등

 

 

 

✔️ ① LTV 기준

 

 

7억 × 0.70 = 4억 9천만 가능

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✔️ ② DSR 기준

 

 

연소득 5천 → 40% 한도 = 연 2000만 원

월 상환 한도: 약 166만 원

 

4억 9천 대출 시 월 상환 235만 원 → 초과 → 불가

 

4억 대출 시 월 약 190만 원 → 초과 → 불가

 

3.5억 대출 시 월 약 165만 원 → 가능

 

 

➡️ 최종 대출 가능액: 

3억 5천만 원

 

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📌 8. 다국어 요약 (Multilingual Summary)

 

 

 

🇰🇷 한국어

 

 

매매가에서 대출금 계산은 LTV와 DSR을 기준으로 하며, 실제 대출 가능액은 두 기준 중 더 낮은 금액이다. 금리·상환기간·상환방식·정책대출 여부에 따라 달라진다.

 

 

🇺🇸 English

 

 

Mortgage loan amounts are determined by both LTV and DSR limits. The actual approved loan is the lesser of the two. Interest rate, repayment terms, and policy loans also affect the final amount.

 

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