근저당 잡힌 집

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✅ 1. 근저당 잡힌 집, 한 문장 정의

 

 

근저당권 = 집주인이 집을 담보로 은행 빚을 지고 있다는 뜻

→ 집이 경매로 넘어가면 은행이 세입자보다 먼저 돈을 가져감

 

👉 그래서 **“내 보증금이 안전한가?”**의 핵심 기준이 됨

 

 

 

 

🧱 2. 전세 vs 월세 (근저당 기준 핵심 비교)

 

 

 

📊 핵심 비교표

 

구분	전세	월세
보증금	매우 큼 (수천~수억)	작음 (수백~수천)
월 부담	없음	매달 발생
근저당 위험	🔥 매우 큼	⚠️ 상대적으로 작음
최악의 경우	보증금 수천만~수억 손실	보증금 일부 손실
보호 수단	확정일자 + 전입 + 보증보험	확정일자 + 전입
추천 대상	자산 여유 + 꼼꼼한 사람	안정성 우선

👉 근저당 있는 집에서 전세는 ‘고위험 고효율’,

👉 월세는 ‘저위험 저효율’

 

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⚠️ 3. 전세에서 근저당이 위험한 이유 (핵심 원리)

 

 

 

📌 경매 시 돈 받는 순서

 

 

1️⃣ 세금 (국가)

2️⃣ 근저당권자 (은행)

3️⃣ 세입자 (전세/월세 보증금)

4️⃣ 집주인

 

즉,

 

집값 – (은행 빚 + 세금) = 남은 돈

👉 이 돈으로 세입자 보증금 지급

 

 

 

 

❌ 위험한 전세 구조 예시

 

 

• 집 시세: 5억
• 근저당 채권최고액: 3.5억
• 내 전세금: 2억

 

 

👉 5억 – 3.5억 = 1.5억

👉 전세금 2억 중 5천만 원 손실 가능

 

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✅ 안전한 전세 기준 (암기)

 

 

집 시세 ≥ (근저당 + 전세금) × 1.2 이상

 

이 공식 안 맞으면 전세는 피하는 게 정답

 

 

 

 

🏠 4. 월세에서 근저당은 왜 상대적으로 안전한가?

 

 

• 월세 보증금은 작음
• 소액임차인 보호 제도 있음
• 확정일자 + 전입신고 시 우선변제 가능

 

 

 

✔️ 예

 

 

• 보증금 1,000만~3,000만 원 수준
• 최악의 경우 손실 규모 제한적

 

 

👉 그래서 근저당 있는 집은 월세가 훨씬 현실적인 선택

 

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🛡 5. 보증금 보호 장치 총정리 (전세·월세 공통)

 

 

 

① 전입신고

 

 

• 주민센터 또는 정부24
• 대항력 발생

 

 

 

② 확정일자

 

 

• 동사무소 / 인터넷
• 우선변제권 확보

 

 

👉 이 두 개는 무조건 세트

 

 

 

 

③ 전세보증금 반환보증보험 (전세 필수)

 

 

 

✔️ 가입처

 

 

• HUG (주택도시보증공사)
• SGI 서울보증

 

 

 

✔️ 효과

 

 

• 집주인이 못 주면 보증기관이 대신 지급

 

 

 

❌ 가입 안 되는 경우

 

 

• 근저당이 전세금보다 너무 큰 집
• 깡통전세 위험 주택

 

 

👉 보험 가입 안 되면 전세도 하지 마세요

 

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💰 6. 전세 vs 월세 실제 비용 계산법

 

 

 

📐 비교 공식

 

 

 

전세의 ‘숨은 월세’

 

전세금 × 연 이자율 ÷ 12

 

예시

 

 

• 전세금 2억
• 연 4%

 

 

👉 2억 × 4% ÷ 12 = 월 67만 원

 

➡️ 월세 70만 원과 거의 동일

 

 

 

 

👉 선택 기준

 

 

• 월세 < 전세 환산 월세 → 월세 유리
• 월세 > 전세 환산 월세 → 전세 고려

 

 

 

 

 

📋 7. 등기부등본 보는 법 (핵심만)

 

 

 

반드시 볼 것 3가지

 

 

1️⃣ 근저당권 있음/없음

2️⃣ 채권최고액 (실제 대출금의 약 120%)

3️⃣ 압류·가압류·체납

 

 

위험 신호 🚨

 

 

• 근저당 여러 개
• 개인 채권자 근저당
• 압류/체납 표시

 

 

👉 하나라도 있으면 전세 ❌ / 월세도 신중

 

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🎯 8. 상황별 최종 선택 가이드

 

 

 

✅ 이런 경우 → 

월세가 정답

 

 

• 사회초년생
• 보증금 적음
• 근저당 많은 집
• 이사 가능성 큼

 

 

 

✅ 이런 경우 → 

전세 가능

 

 

• 집 시세 충분
• 근저당 적음
• 보증보험 가입 가능
• 2년 이상 거주 예정

 

 

 

 

 

🧠 9. 한 줄 결론 (가장 중요)

 

 

❗ 근저당 있는 집에서 전세는 ‘계산하고’,

계산 안 되면 무조건 월세가 낫다

 

전세는 보험 + 수치 계산이 되면 OK,

월세는 확정일자만 제대로 하면 대부분 안전.

금융과 경제를 알고, 사회 자본주의 시스템을 알고,

 

돌아가는 시대적 배경을 알게 되는 공간에 오신걸 환영합니다. 

 

즐거운 시간 되세요. 또 놀러오세요. 감사합니다. 

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